Reforma de São Januário segue sem data; entenda impasse que impede início das obras

O Vasco segue dependente da venda do potencial construtivo de São Januário para dar início à tão aguardada reforma do estádio, que segue sem data para iniciar. O clube tem cerca de 280 mil m² disponíveis para comercialização, o que deve render algo em torno de R$ 500 milhões — valor que será integralmente destinado às obras de modernização de seu campo. Apesar de avanços pontuais, a negociação da maior fatia ainda não foi concluída, o que mantém o cronograma indefinido.

Atualmente, duas empresas já estão apalavradas para adquirir, juntas, cerca de 60 mil m². Ambas possuem terrenos aptos a receber esse potencial adicional de construção. No entanto, é a venda da parcela maior que viabilizará o início efetivo das intervenções em São Januário. Por receio de começar a obra com apenas parte dos recursos assegurados e correr o risco de paralisação futura, o clube optou por aguardar a definição da negociação principal antes de dar a ordem de serviço.

O Vasco não trabalha, neste momento, com uma data para o início das obras. A diretoria aguarda a definição da venda da maior parcela do potencial construtivo para avançar. O desejo da gestão é começar o quanto antes, mas o processo depende diretamente da movimentação das construtoras no mercado.

Um cenário ventilado nos bastidores seria iniciar as intervenções após o centenário de São Januário, em 2027, realizando antes uma partida comemorativa. Esse, porém, não é o plano oficial do clube. A intenção é acelerar o processo, desde que haja segurança financeira para evitar interrupções no meio do caminho.

Em paralelo à reforma de São Januário, o Vasco da Gama avalia alternativas para mandar seus jogos enquanto o estádio estiver em obras. O principal candidato é o Estádio Nilton Santos, que pertence ao Botafogo. A maior dificuldade, porém, seria conciliar o calendário para receber os jogos das duas equipes cariocas.

Outra possibilidade é o Estádio Luso-Brasileiro, que pertence à Portuguesa-RJ. Apesar de ser uma alternativa viável, o estádio tem menor capacidade e precisaria passar por adequações estruturais para atender às exigências das competições nacionais e internacionais.

Com uma torcida de alcance nacional, o Vasco também pode considerar a venda de alguns mandos de campo para outras regiões do Brasil. Essa estratégia, além de aproximar o clube de torcedores que vivem fora do Rio de Janeiro, pode representar uma importante fonte de receita adicional durante o período de interdição de São Januário.

A principal interessada na maior fatia do potencial construtivo é a SOD Capital. A empresa, com sede no Rio de Janeiro e fundada pelo empresário Wilson Borges, mantém negociações com o Vasco, conforme apuração do Lance!. A companhia havia sinalizado que exerceria a opção de compra no início de dezembro, mas o movimento não se concretizou.

O entrave passa diretamente pela aquisição de um terreno que suporte a utilização do potencial construtivo. Para exercer o direito de construir além do limite básico permitido, a incorporadora precisa de uma área compatível com o volume adquirido. Um dos poucos terrenos disponíveis com essa capacidade é o do Marapendi, na Barra da Tijuca, avaliado em aproximadamente R$ 450 milhões.

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A SOD esteve próxima de fechar a compra nos últimos meses. No entanto, o surgimento de outras interessadas valorizou o ativo e elevou o preço, o que esfriou a negociação. Sem a definição sobre o terreno, a empresa ainda não formalizou a compra do potencial de São Januário.

Apesar do atraso, o Vasco não descartou a SOD. Internamente, há o entendimento de que, até o momento, foi a única empresa a procurar formalmente o clube para tratar da aquisição da maior parcela. Como não há outra proposta concreta na mesa, a diretoria optou por manter o canal aberto.

Importante destacar que a SOD não possui exclusividade na negociação. O que existe é um valor previamente fixado para a aquisição do potencial construtivo.

Fundada em 2021 e com sede no Rio de Janeiro, a SOD Capital tem como proprietário o empresário Wilson Borges. No fim de 2024, a empresa adquiriu o antigo hotel Marina All Suites, no Leblon, por R$ 110 milhões, com planos de transformá-lo em um empreendimento de luxo. O local passará por uma reforma completa para se tornar o Four Seasons Hotel Rio de Janeiro, com inauguração prevista para 2029.

Borges também tentou adquirir a concessão do Jardim de Alah, mas foi derrotado na licitação vencida pelo empresário Alexandre Accioly. Após o resultado, entrou na Justiça pedindo a suspensão do processo, o que gerou indisposição com a Prefeitura do Rio. A SOD venceu a concessão do sistema de bilhetagem de ônibus do Rio, o Jaé, mas optou posteriormente por repassar a operação a outra companhia.

O Lance! tentou contato com a SOD Capital, mas não obteve retorno.

O terreno do Marapendi é considerado estratégico por ser um dos poucos na cidade capazes de absorver a maior parcela do potencial construtivo de São Januário. O aumento da procura pelo espaço reacendeu a disputa no mercado imobiliário.

O terreno do Marapendi compreende os lotes de luxo do condomínio Jardim Marapendi e a área do histórico Clube Marapendi, com cerca de 200 mil m², localizada na região da Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio.

Uma das empresas que surgiram como interessadas foi a construtora Patrimar. Até o momento, contudo, a companhia não procurou o Vasco para tratar da compra do potencial construtivo. Existe a possibilidade de que alguma empresa adquira primeiro o terreno e, só depois, negocie com o clube.

Há ainda outra área na Barra da Tijuca que poderia comportar o volume disponível: o terreno onde funcionava o Parque Terra Encantada, fechado desde 2010. O espaço, porém, já foi adquirido pela Cyrela, que contratou o potencial construtivo do Parque Olímpico, o que inviabiliza, ao menos neste momento, esta alternativa.

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Na última quarta-feira (4), a Prefeitura do Rio organizou uma reunião com cerca de 20 empresas relevantes do setor imobiliário para apresentar o cenário da venda do potencial construtivo de São Januário. O objetivo foi sondar o mercado e entender se há novos interessados na operação.

A movimentação mostra que há interesse público no destravamento do projeto, considerado importante para a região e para o próprio clube. A reforma de São Januário é vista como estratégica tanto do ponto de vista esportivo quanto urbanístico.

O potencial construtivo representa a quantidade máxima de metros quadrados que pode ser edificada em um terreno, de acordo com as regras do Plano Diretor e da legislação urbanística de cada região. Quando um proprietário não utiliza toda a capacidade permitida, ele pode transferir esse direito de construção a outro local da cidade.

No caso de São Januário, o terreno permite uma construção maior do que a atualmente existente. Como o Vasco não utiliza toda essa capacidade, pode vender o excedente para incorporadoras interessadas em ampliar seus projetos em outras áreas. O mecanismo já foi utilizado em diferentes projetos no Rio, como na revitalização da região portuária e em iniciativas no Centro da cidade.

Enquanto a negociação não avança, a reforma do estádio segue em compasso de espera — atrelada à dinâmica do mercado imobiliário carioca.

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